Jak czytać umowę deweloperską, żeby nie tracić czasu i nerwów – pierwszy odcinek podcastu

Designed by Freepik

Wreszcie jest – pierwszy odcinek mojego podcastu „Praw(n)ie w domu”.

Jest poświęcony przygotowaniu do czytania wzoru umowy deweloperskiej. Wiele osób nie wie, jak sobie poradzić z kilkunastoma czy kilkudziesięcioma stronami tekstu pisanego prawniczym językiem. Przedstawiłam tu moje doświadczenia i sposoby na zaznajomienie się z tekstem tak, by poświęcić na to jak najmniej czasu.

W kolejnym odcinku poruszę już typowo merytoryczny temat, czyli które części wzoru umowy deweloperskiej są najważniejsze dla osoby kupującej mieszkanie od dewelopera.

Jak słuchać podcastu?

Możesz oczywiście słuchać go tutaj, bezpośrednio na stronie. Jeśli wolisz, możesz ściągnąć odcinek na swój komputer czy telefon, aby słuchać bez połączenia z internetem.

Możesz słuchać na stronie spreaker.com – gdzie możesz również skomentować odcinek, polubić (klikając serduszko), udostępnić na Facebooku albo subskrybując kolejne odcinki podcastu (do czego oczywiście Cię zachęcam). Będę wdzięczna za takie „aktywności”, ponieważ dzięki temu podcast będzie mógł dotrzeć do większej liczby osób.

W przyszłości pojawi się też na stronie itunes.

Jeśli nie chcesz słuchać, to poniżej znajdziesz pisemną wersję odcinka.

Transkrypcja odcinka:

Parę zdań o mnie

Dzień dobry. To jest podcast „Praw(n)ie w domu”. Ja nazywam się Joanna Marska-Romaniszyn, jestem radcą prawnym. Specjalizuję się w prawie nieruchomości, a przede wszystkim umowach deweloperskich. Drugą moją ulubioną dziedziną jest najem w galeriach handlowych.

Prowadzę blog umowazdeweloperem.pl i poradymieszkaniowe.pl. Ten drugi blog poświęcony jest umowom sprzedaży mieszkania oraz umowom najmu mieszkania. Jest jeszcze mocno początkujący i jeszcze nie ma tam za dużo informacji. Natomiast na blogu umowazdeweloperem.pl znajdziesz już całkiem sporo informacji, bardziej i mniej szczegółowych. Znajdziesz też dwa gratisy, czyli bezpłatne materiały do pobrania.

Oprócz tego mam też stronę firmową jmr-kancelaria.pl (od pierwszych liter „Joanna Marska-Romaniszyn”). Strona internetowa też właściwie jeszcze jest w trakcie tworzenia, ponieważ robię ją sama i zmieniam co jakiś czas koncepcję jak powinna wyglądać. Na tej stronie również będą się pojawiały różne informacje związane z prawem nieruchomości, z obowiązkami i prawami właścicieli mieszkań, z umowami najmu lokali usługowych.

.

O czym jest podcast „Praw(n)ie w domu”

Podcast będzie poświęcony mieszkaniom, a dokładniej zakupowi mieszkań od dewelopera albo na rynku wtórnym, sprzedawaniu mieszkań na rynku wtórnym oraz wynajmowaniu mieszkań. Znajdzie się też tu powiązana z tym tematyka – np. umowy dotyczące remontów, umowy pośrednictwa, informacje dla właścicieli mieszkań (prawne obowiązki czy prawa właścicieli mieszkań).

Będę też zamieszczać wywiady z praktykami, z branży nieruchomości. Mam nadzieję, że uda mi się na przykład przeprowadzić wywiady dotyczące tego jak przygotować mieszkanie na sprzedaż, czyli na przykład:

• jak najlepiej jest sformułować ogłoszenie o sprzedaży mieszkania,

• jak przygotować mieszkanie do oglądania przez potencjalnych kupców,

• jak je sfotografować żeby wyglądało korzystnie,

• jak negocjować cenę sprzedaży albo zakupu mieszkania,

• jak znaleźć najlepszy kredyt,

• jak zaprojektować wnętrze mieszkania,

• jak zaprojektować ogród.

Mam nadzieję, że mój podcast będzie dla Ciebie ciekawy!

Jeszcze zupełnie prywatnie dodam od siebie, że bardzo się denerwuję jak ten pierwszy odcinek wypadnie, ponieważ nie jestem przyzwyczajona do przemawiania. Ogólnie rzecz biorąc nie bardzo lubię mówić. Wolę pisać. Ale postanowiłam się przełamać

Mam nadzieję, że wybaczysz mi wszystkie błędy, które tutaj się pojawią: błędy językowe, jakieś wpadki, błędy techniczne (nie mam profesjonalnego studia nagrań, nagrywam po prostu na komórkę).

.

Dlaczego warto wiedzieć, jak przygotować się do czytania wzoru umowy deweloperskiej

W pierwszym odcinku chciałam Ci opowiedzieć o tym, jak się przygotować do czytania wzoru umowy deweloperskiej. Może oczekiwałeś bardziej merytorycznego tematu, ale wydaje mi się, że będzie to użyteczna wiedza dla wielu osób. Dla osób, które pierwszy raz widzą wzór umowy deweloperskiej często jest to coś, co się wydaje nie do przejścia.

Taka umowa może mieć kilkanaście czy kilkadziesiąt stron, do tego są jeszcze załączniki czyli przede wszystkim prospekt informacyjny (z prawnego punktu widzenia to wzór umowy deweloperskiej jest załącznikiem do prospektu, ale jakoś tak potocznie się przyjęło, że uznaje się że najważniejszą częścią jest ten wzór umowy deweloperskiej). Do tego dochodzą różne załączniki graficzne, często deweloperzy dodają swoje własne załączniki, mniej lub bardziej ważne.

Wiele osób widząc taki plik dokumentów do przejrzenia po prostu nie wie co z tym zrobić. Dlatego właśnie chciałam powiedzieć Ci w jaki sposób najlepiej się przygotować w ogóle do czytania wzoru umowy, na co zwrócić uwagę. Przedstawię Ci moje drobne sztuczki jak sobie ułatwić życie. Powiem też na co warto zwrócić uwagę czytając prospekt informacyjny.

.

Przygotowanie tekstu wzoru umowy deweloperskiej

Zaczniemy od tego jak przygotować sam tekst do czytania. Moim zdaniem najlepiej jest dysponować zarówno wersją drukowaną, jak i wersją komputerową – taką którą można modyfikować. Dlatego jeżeli tylko jest taka możliwość, to poproś swojego dewelopera o to żeby przesłał Ci wersję edytowalną, żebyś mógł zmieniać czcionkę, wielkość czcionki, marginesy i tak dalej. Żebyś mógł dostosować wygląd umowy do swoich preferencji.

Dopiero taką wersję umowy wydrukuj. Polecam Ci czytanie na komputerze, ale dodatkowo dobrze żebyś miał wydrukowany egzemplarz. Dzięki czemu można szybciej sprawdzać różne odwołania. Jeżeli w umowie natrafisz na opis w stylu „cena zawiera składniki opisane w par. 4 ust. 8”, to nie musisz cofać się do tych zapisów i później znowu szukać dokąd już doszedłeś w umowie, tylko po prostu szukasz zapisu w drugim egzemplarzu umowy.

.

Zmiana czcionki i sposobu formatowania wzoru umowy deweloperskiej

Polecam dostosowanie zapisów umowy do tego w jaki sposób jest Ci najłatwiej czytać.

Wielu notariuszy pisze umowy w bardzo nieprzyjazny dla czytelnika sposób. Nie do końca wiem z czego to wynika. Podejrzewam, że stosowanie małej czcionki albo zbicia tekstu wynika z tego, że wiele osób się denerwuje, że dużo pieniędzy musi wydać na wypisy (zgodnie z rozporządzeniem maksymalna stawka za jedną stronę wypisu wynosi 6 zł, więc każda strona wypisu to 6 złotych więcej). Wypisów przy umowie deweloperskiej jest cztery lub pięć, więc każda dodatkowa strona to są pieniądze (chyba że notariusz stosuje niższą stawkę). W związku z czym notariusz może na jednej stronie umowy umieścić 25 linijek lub więcej (przeczytaj więcej o tym, jak powinien być pisany akt notarialny). Część notariuszy właśnie stosuje 25 linijek na jednej stronie, a część robi ich więcej.

Notariusze stosują też różne czcionki, różne marginesy. Niektórzy piszą bardzo długie paragrafy i dochodzi do tego, że jedno zdanie jest porozbijane na ustępy, punkty, podpunkty, litery, kropki itd. To jest tylko jedno zdanie, które się ciągnie przez 10 stron. Jest to wszystko zbite w jeden tekst, w którym nie wyróżniono praktycznie w żaden sposób poszczególnych części za pomocą odstępów, marginesów, czy dodatkowych akapitów.

Bardzo ciężko się coś takiego czyta. Bardzo trudno jest znaleźć później odwołanie do jakiegoś fragmentu tekstu. Dlatego właśnie polecam żebyś zastosował taką wielkość czcionki, która będzie dla Ciebie wygodna, zwiększył marginesy (dzięki czemu też po wydrukowaniu będziesz miał więcej miejsca na notatki), wstawił odstępy między wierszami, zastosował wcięcia, jeżeli jest w danym zdaniu dużo ustępów, punktów itd.

Poza tym dobrze jest też dostosować tekst do takich własnych upodobań, zwłaszcza jeżeli masz własne dziwactwa. Ja na przykład nie mogę się skupić na tekście, jeżeli są podwójne spacje, spacje po nawiasie, jeżeli są zastosowane również różne czcionki, a w Wordzie podkreślone są wyrazy z błędami. Word je podkreśla na czerwono, i po prostu nie mogę się już skupić. Zamiast patrzeć na tekst, to widzę kątem oka, że gdzieś jest jakiś błąd bo nie napisano „ś” tylko „s”. Jeśli masz takie właśnie dziwactwa, to polecam żebyś poświęcił trochę czasu, żeby te wszystkie podwójne spacje wykasować (czy cokolwiek innego Ci przeszkadza), chyba, że jesteś w stanie skupić się na tekście i nie będziesz na to zwracać w ogóle uwagi.

.

Wersja drukowana umowy

W wersji drukowanej polecam oznaczyć sobie kolorowymi karteczkami gdzie zaczynają się poszczególne paragrafy. Jeżeli te paragrafy są długie, to również gdzie się zaczynają kolejne ustępy. To Ci bardzo ułatwi potem szukanie w umowie kolejnych części tekstu, jeżeli są jakieś odwołania np. do konkretnego paragrafu i ustępu. Dzięki temu nie musisz wertować całej umowy tylko szukasz odpowiedniej karteczki.

.

Spis zagadnień

Dobrze jest robić na bieżąco notatki, podczas czytania umowy.

Na początku przygotuj spis zagadnień, na które chciałbyś zwrócić uwagę. Na przykład postanowienia o karach, o rękojmi, gwarancji. Zostaw sobie trochę miejsca i jeżeli natrafisz na odpowiedni fragment, zrób notatki albo chociaż napisz w jakim paragrafie i na której stronie była mowa o danym zagadnieniu. To jest dobra metoda ponieważ wiele zagadnień w umowach deweloperskich, jest „poszatkowana” i porozbijana.

Ostatnio czytałam umowę gdzie różne postanowienia odnośnie zgód i pełnomocnictw były porozrzucane dosłownie po całej umowie. W najróżniejszych paragrafach, chociaż by się wydawało, że zupełnie nie dotyczą takich postanowień. Później dzięki temu, że zaznaczałam gdzie takie postanowienia są, łatwiej mi było porównywać, czy deweloper po prostu kilka razy pisał o tym samym, czy też te postanowienia dotyczą innych zagadnień.

Takie notatki przydają się również w przypadku kiedy dane zagadnienie jest poruszone w jednym miejscu, ale rozwinięte jest w innym. Łatwo się nadziać na taką „pułapkę”, którą chyba specjalnie niektórzy deweloperzy stosują.

Powiedzmy, że podczas rozmowy w biurze dewelopera pytasz się o to, czy są nałożone w umowie kary, jeżeli deweloper się opóźni z wydaniem lokalu. Pracownik dewelopera mówi „Tak, oczywiście, że jest taka kara, proszę tutaj popatrzeć – w § 9 ust. 7”. I rzeczywiście jest tam napisane, że jeżeli deweloper będzie zwlekał z wydaniem mieszkania, to wtedy zapłaci Ci określoną karę. Oczywiście dla Ciebie będzie to dobra wiadomość. Ale pracownik dewelopera nie powie Ci już o tym, że dwie strony dalej zostało dopisane, że kara owszem jest należna, ale można jej dochodzić tylko wtedy jeżeli to opóźnienie wyniosło powyżej stu dni, i jeżeli wynikło to z przyczyn spowodowanych niewykonaniem wszystkich prac w terminie, ale nie jeżeli było to wywołane przez wydłużone postępowanie administracyjne. I na dodatek, że kary możesz domagać się tylko w przypadku kiedy odstąpisz od umowy, a jeżeli ostatecznie kupisz to mieszkanie, to kary żadnej nie możesz się domagać.

Takie postanowienia zupełnie mogą zmienić dotychczasową treść innego zdania, i dlatego warto też sobie notować, że dany temat był poruszany w kilku miejscach. A nie tylko zadowolić się tym, że „o, tutaj jest coś o karach, to fajnie, to już idziemy do szukania kolejnego tematu”.

.

Tytuły paragrafów

Nie wierz za bardzo w tytuły jakie są nadane różnym paragrafom. Na przykład paragraf jest nazwany „Oświadczenia dewelopera”. Na początku dziesiątego ustępu deweloper oświadcza, że będzie budował całe osiedle, jest dziesięć linijek na temat tego co będzie na tym osiedlu. A na końcu jest dopisane, że Ty wyrażasz na to zgodę i w związku z tym udzielasz deweloperowi pełnomocnictwa na najbliższe 10 lat do wykonywania różnych czynności w Twoim imieniu.

.

Szukanie informacji w tekście

Jeżeli nie możesz znaleźć jakiejś informacji w umowie albo nie jesteś pewien czy wszystkie wyłapałeś, dobrym sposobem na szukanie jest (jeżeli masz dokument na komputerze) wykorzystanie funkcji <szukaj> np. w Wordzie. Wystarczy szukać czy w tekście występuje słowo np. „kara”, „zgoda”, „rękojmia”. Lepiej nie wpisywać całego słowa tylko np. „rękojm”, ponieważ w tekście może znaleźć się słowo „rękojmia”, „rękojmi”, „rękojmią”. Jeżeli wpiszesz wyłącznie tę formę podstawową, po prostu wyraz nie zostanie znaleziony, i możesz coś przegapić w umowie.

.

Najważniejsze zapisy w prospekcie informacyjnym

Przed czytaniem wzoru umowy dobrze jest zapoznać się z prospektem informacyjnym. Przede wszystkim powinieneś przeczytać informację dotyczącą budynku. To część, która jest zatytułowana „Informacja dotycząca budynku”. Są tam też inne informacje, nie tylko związane z budynkiem, i jest to dosyć dobra, skrócona forma na temat różnych istotnych kwestii. Nie polecam jednak wczytywania się w informację, która nazywa się „Dopuszczenie waloryzacji ceny”, ponieważ często ta informacja jest niepełna – deweloper może np. napisać, że nie dopuszcza się waloryzacji ceny, a z tekstu umowy okaże się, że jednak cena może się zmienić pod różnymi warunkami. To wynika chyba z tego, że to słowo „waloryzacja” jest różnie rozumiane. Niektórzy deweloperzy traktują to tylko jako możliwość zmiany ceny ze względu na przykład na wzrost inflacji. Natomiast inni uznają, że dotyczy to wszystkich możliwych zmian ceny czyli np. w przypadku zmiany podatku VAT albo zmiany powierzchni lokalu.

.

Informacje opisane w prospekcie informacyjnym i wzorze umowy deweloperskiej

Prospekt informacyjny zawiera wiele postanowień, które są również opisane we wzorze umowy deweloperskiej. W związku z czym wydaje mi się, że nie ma potrzeby żeby czytać jedno i drugie, chyba że chcesz posprawdzać czy te informacje są tożsame.

Na pewno dobrze to zrobić w przypadku sprawdzania dat np. zakończenia terminu wykonania robót czy przeniesienia własności. Tu się zdarzają rozbieżności (czyli że w umowie wpisane są inne daty niż w prospekcie). Z tym już kilka razy się spotkałam. Oczywiście tak nie może być, więc trzeba wtedy z deweloperem wyjaśnić jakie są właściwe daty.

.

Czego nie musisz czytać w prospekcie informacyjnym (chyba, że masz dużo czasu)

Nie warto raczej czytać części „Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej”. To są zapisy, które są powtórzone w umowie. E umowie jest ich zwykle więcej, ponieważ również część „Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej” jest różnie rozumiana. Niektórzy deweloperzy uznają, że wystarczy tu wpisać tylko w przypadki wynikające z ustawy deweloperskiej. Inni wpisują wszystkie przypadki jakie są możliwe, a więc także dotyczące np. zwiększenia się ceny albo np. możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli klient nie dostał kredytu.

Zwykle nie warto też czytać części, która nazywa się „Inne informacje”. Po pierwsze jest tam informacja o możliwości zapoznania się z dokumentami, to jest dokładnie powtórzenie tego co znajduje się również w umowie deweloperskiej, jest to również zapis z ustawy. Oprócz tego jest tam informacja o promesie. Nie polecam czytania tej części, ponieważ prawdopodobnie ona się będzie zaczynała od słów „Informacja o zgodzie banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część albo finansującego działalność dewelopera w przypadku zabezpieczenia kredytu na hipotece nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część albo też finansującego zakup nieruchomości lub jej części w przypadku równoczesnego ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego…” itd.

Nie znam osoby, która by nie zaczęła czytać tego zdania i nie pogubiła się. Nie ma zupełnie sensu, żebyś siedział 5 minut nad tym zdaniem i zastanawiał się, o co tam w ogóle chodzi (jeżeli chcesz wiedzieć, przeczytaj wpis na blogu o najdłuższym zdaniu świata. Generalnie, jest to informacja o tym czy deweloper uzyskał promesę swojego banku, ale jest to opisane najczęściej właśnie tak „pięknie” i w taki bardzo „zrozumiały” sposób. W umowie jest to opisane zwykle bardziej zrozumiale, dlatego polecam czytanie na ten temat w umowie – zwłaszcza że będzie prawdopodobnie więcej informacji, i będą bardziej szczegółowe.

.

Wzór umowy deweloperskiej a opis księgi wieczystej

A teraz o tym, jak czytać sam wzór umowy deweloperskiej.

Przede wszystkim: nie czytaj części na temat księgi wieczystej, ponieważ prawdopodobnie zapisy w umowie są już nieaktualne. Zawsze należy się zapoznawać z aktualnymi zapisami w księdze wieczystej. Znajdziesz je na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w wyszukiwarce ksiąg wieczystych. Przez internet można to zrobić całkowicie za darmo, nie jest to trudne. Jeżeli nie wiesz jak to zrobić to znajdziesz instrukcję obsługi wyszukiwarki ksiąg wieczystych na mojej stronie.

.

Początek wzoru umowy – komparycja (opis podmiotów zawierających umowę) i oświadczenia dewelopera

Część początkową umowy przeczytaj raczej na zasadzie rzucenia okiem niż konkretnego wczytywania się. Mówię tak, ponieważ wiele osób biorąc do ręki wzór umowy deweloperskiej, ma silne postanowienie, że przeczytają tę umowę od początku do końca bardzo starannie, wynotują wszystkie wątpliwości. Po czym zaczynają czytać od początku do końca. A na początku jest najpierw opis dewelopera, i ten opis może być dosyć skomplikowany, zwłaszcza jeżeli jest to np. spółka komandytowa. Później jest opis księgi wieczystej, później są różne oświadczenia dewelopera.

Im bardziej będziesz się wczytywał w te wszystkie informacje, tym bardziej będziesz zmęczony, nie będziesz miał po prostu siły na czytanie pozostałej części. Często te informacje są też niezrozumiałe i będziesz chciał na pewno znaleźć informacje jak to zweryfikować, co to wszystko znaczy. Całe szczęście, większość tych informacji weryfikuje notariusz i Ty nie musisz już tego robić. Trzeba zaufać trochę notariuszowi. Lepiej jest nie wczytywać się tak bardzo, jeżeli nie masz doświadczenia z tego typu umowami, ponieważ zanim dojdziesz do tych najbardziej interesujących dla Ciebie kwestii, to już będziesz zmęczony, sfrustrowany tym, że nie rozumiesz wielu rzeczy, będzie trudno Ci się skupić. Dużo czasu Ci zejdzie na czytanie, zwłaszcza że w niektórych umowach część wstępna, związana z opisem dewelopera i opisem nieruchomości zajmuje naprawdę wiele stron. Zwłaszcza w przypadku nieruchomości, gdzie jest np. dużo służebności przesyłu, zaczynamy się wczytywać głęboko, próbujemy zrozumieć zdania na pół strony, zastanawiamy się czy te służebności przesyłu mają jakiś wpływ na nas czy nie mają, czy one mogą nam jakoś zaszkodzić. Czas leci, a Ty prawdopodobnie nie masz za dużo czasu, więc raczej skup się porządnie na kolejnych częściach.

.

Na którą część wzoru umowy przede wszystkim zwrócić uwagę

Najczęściej to jest paragraf drugi lub trzeci – tam, gdzie zaczyna się część, w której jest opis mieszkania, opis całego przedmiotu umowy, a więc również na przykład miejsc postojowych, balkonu, ogródka. To już jest część, na którą powinieneś zwrócić uwagę.Na temat tego na co warto zwrócić uwagę będę mówiła w kolejnym odcinku podcastu.

Tymczasem możesz już w tej chwili pobrać checklistę, która będzie Ci pomagać w przeczytaniu umowy (aby ją pobrać, należy zapisać się na newsletter – nie martw się, nie wysyłam go często).

.

Na zakończenie

To już koniec pierwszego odcinka. Dziękuję Ci za uwagę. Jeżeli masz uwagi, komentarze odnośnie treści merytorycznej albo odnośnie samego nagrania, to zostaw proszę komentarz albo napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Będę też wdzięczna za to jeżeli polecisz komuś ten odcinek, udostępnisz go np. na facebook’u albo po prostu klikniesz „Lubię to”.

Na zakończenie chciałam podziękować mojej koleżance Martynie, która wymyśliła nazwę podcastu. I dziękuję też Markowi Jankowskiemu, prowadzącego kurs o podcastach PodcastPro i całej grupie kursantów za wsparcie, motywację, cenne uwagi i za to, że dzięki nim w ogóle odważyłam się wreszcie wystartować z podcastem (a miałam chwile załamania i kompletnego braku wiary w to, czy powinnam nagrywać)

Zapraszam Cię do wysłuchania kolejnych odcinków. Wszystkie odcinki będą znajdować się na stronie firmowej mojej kancelarii, czyli na stronie jmr-kancelaria.pl. Poszczególne odcinki wraz z trakskrypcją będą też publikowane na moich blogach w zależności od tematyki, a więc kwestie dotyczące umów deweloperskich będą publikowane na blogu umowazdeweloperem.pl, a odcinki na temat sprzedaży i zakupu mieszkania na rynku wtórnym oraz najmu będą na blogu poradymieszkaniowe.pl.

Jeszcze raz dziękuję za uwagę i do usłyszenia w następnym odcinku.

.

Save

Artykuł Jak czytać umowę deweloperską, żeby nie tracić czasu i nerwów – pierwszy odcinek podcastu pochodzi z serwisu Umowa z deweloperem.